Arrendar un local es un proceso complejo que requiere de ciertos conocimientos administrativos para poder llevarlo a cabo de la forma adecuada.
Por ello, entre otras muchas cosas, debemos estar informados de la legislación que rige en cada caso. Solo así evitaremos caer en irregularidades que podrían suponernos sanciones en el futuro.
Uno de los apartados a tener en cuenta en el alquiler de un local es el IVA y, por ello, vamos a tratar de solventar todas las dudas posibles en este artículo.
Regla general del IVA en el alquiler de un local
Como establece la legislación española, toda aquella ganancia generada a partir de cualquier tipo de arrendamiento debe ser declarada y, por tanto, cargada con el IVA correspondiente.
Según la Agencia Tributaria, no están exentos de impuestos los siguientes arrendamientos:
- Arrendamientos de locales, oficinas, naves industriales, azoteas o fachadas para antenas o carteles publicitarios.
- Arrendamientos de garajes y trasteros no anexos a viviendas o que no se alquilan conjuntamente con las mismas.
- Arrendamientos de contrucciones dedicadas a la ganadería independiente de la explotación del suelo.
- Arrendamientos de terrenos destinados a estacionamiento de vehículos, depósito y almacenaje de productos (excepto los de carácter agrario), instalación de elementos de una actividad empresarial, exposiciones y publicidad.
¿Cuál es el IVA que se aplica al alquiler de un local?
El tipo impositivo que debe aplicarse sobre el arrendamiento de un local comercial es del 21% sobre el total.
Cuando el alquiler incluye gastos de suministro, como la comunidad de vecinos o la factura de la luz, el IVA debe aplicarse sobre el coste conjunto de todos estos servicios.
¿Cómo se aplica el cobro del IVA?
Para llevar a cabo el cobro del IVA, el arrendador debe estar dado de alta como empresario en Hacienda. Esto se hace a través del Modelo 036 Epígrafe 861, dedicado a los inmuebles urbanos.
Con carácter mensual se emitirá una factura a nombre del inquilino que incluirá tanto el precio del alquiler como otros gastos que el casero puede decidir incluir. El 21% de IVA se aplicará sobre el total de esta factura.
Con respecto al inquilino, este debe retener el 21% de la factura en concepto de IVA e ingresarlo trimestralmente en Hacienda. Esto se realiza mediante el modelo 303.
La cantidad final a ingresar será la diferencia entre el IVA deducible durante ese trimestre y el IVA repercutido al arrendatario.
Por último, de forma anual, el inquilino debe presentar en Hacienda el Modelo 390, también llamado resumen anual del IVA. Este documento refleja la evolución del Impuesto sobre el Valor Añadido a lo largo del año.
Cómo afecta alquilar un local a la retención del IRPF
El IVA no es la única obligación tributaria de aquellos propietarios que alquilan locales comerciales. El IRPF es otro impuesto que deben tener en cuenta.
Al tratarse de una actividad económica de cierta relevancia, lo normal es que el propietario del local esté dado de alta como autónomo o como empresa. Por ello, al final de cada trimestre, el propietario debe retener un porcentaje de la cantidad recibida e ingresarlo en Hacienda a cuenta de su IRPF.
Esta retención no tiene porqué constar en la factura entregada al inquilino, pero sí es obligatorio realizar el ingreso al fin de cada trimestre.
Cómo declarar las ganancias obtenidas del alquiler de un local
Al tratarse de una actividad económica que genera ganancias al propietario, este debe declarar estos ingresos en su declaración de la renta.
El propietario debe reflejar este ingreso como rendimiento de capital inmobiliario.
A diferencia de lo que ocurre con las viviendas, el beneficio neto percibido por el alquiler de locales comerciales no se puede acoger a la reducción del 60% a la que hace referencia la legislación sobre el IRPF.
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